주택이란 상시 주거용, 즉 사업을 위한 주거용의 경우는 제외된.으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함합니다. 주택부수토지는 주택에 딸린 토지로써 다음과 같은 조건에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지입니다.
주택 수 계산
- 건물의 연면적 - 지하층의 면적과 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 피난안전구역의 면적, 주택건설기준, 주민공동시설의 면적은 제외.
- 건물이 정착된 면적에 5배를 곱하여 산정한 면적.
- 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치된 경우
- 주택 면적 > 사업용 건물 면적 : 전부를 주택으로 봄.
- 주택 면적 <= 사업용 건물 면적 : 주택 부분만 주택으로 봄.
해당 주택의 부수토지 면적 = 총토지면적 X (주택 부분 면적 ÷ 총 건물면적)
다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산.
공동소유는 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산하며 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다.
전대 및 전전세는 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는 전세받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 계산합니다.
부부소유는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다. 그러나 동일 주택이 부부 가각의 주택 수에 가산된 경우 첫째는 부부 중 지분이 더 큰 자, 둘째는 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한자의 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산합니다.
주택임대소득
▶ 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득에 해당합니다.
주택임대업의 업종분류
(업종코드 - 세분류 - 세세분류)
- 701101 - 부동산 임대법, 소득세법 제12조에 따른 기준시가가 12억 원을 초과하는 주택 - 주거용 건물 임대업(고가주택임대)
- 701102 - 부동산 임대업, 주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동 - 주거용 건물 임대업(일반주택임대)
- 701103 - 부동산 임대업, 장기임대 국민주택 - 주거용 건물 임대업(장기임대공동, 단독주택)
- 701104 - 부동산 임대업, 장기임대 국민주택(다가구주택) - 주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
▶ 비과세 소득 : 1개 주택 소유자의 주택임대소득은 비과세입니다. 기준시가 12억 원 초과 및 국외 소재 1 주택 소유자의 임대소득은 과세됩니다.
총수입금액
▶ 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액.
- 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료
▶ 선세금에 대한 총수입금액 계산
- 총수입금액 = 선세금 x (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
▶ 보증금 등에 대한 간주임대료
- 거주자가 3 주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입.
- 간주 임대료 = ( 보증금 - 3억 원)의 적수 x 60% x (1/365) x 정기예금 이자율 - 해당 임대사업 부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금액의 합계액
▶ 총수입금액의 귀속연도
- 각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간. ( 구분 - 귀속시기 )
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것 - 그 정해진 날
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것 - 그 지급을 받은 날
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